Із 1 липня 2015 року запрацював Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417). Цим же Законом істотні зміни було внесено до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р.  № 2866-III (далі — Закон про ОСББ).

Управління багатоквартирним будинком — це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних із володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (п. 8 ст. 1 Закону № 417).

Згідно зі ст. 1 Закону України  № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. (далі — Закон № 417), багатоквартирний будинок — житловий будинок, у якому розташовано три чи більше квартир. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, котрі є самостійними об’єктами нерухомого майна.

Буває, що одна особа має в приватній власності  2, 3 та більше об’єктів нерухомості (квартир або нежитлових приміщень). В одній квартирі живуть власники, а інші квартири можуть здавати в оренду.

Якщо особа винаймає (орендує) квартиру у фізичних або юридичних осіб на підставі договору оренди, тут питань не постає. Такі особи розуміють, що вони не є власниками, а отримали помешкання лише для тимчасового проживання за плату на підставі договору.

? Голову правління ОСББ обрали на засіданні правління, що засвідчено відповідним протоколом. Який запис потрібно внести до трудової книжки голови правління ОСББ, на підставі якого документа і хто це має зробити?

Відповідь: Передусім з’ясуймо, хто саме вповноважений уносити записи до трудових книжок працівників. Нагадаємо: відповідальність за організацію ведення обліку, зберігання й видання трудових книжок покладають на керівника підприємства, установи, організації (п. 4 постанови КМУ «Про трудові книжки працівників» від 27.04.1993 р.  № 301). З огляду на це запис до трудової книжки може внести власник або вповноважений ним орган чи посадова особа. Тож якщо обрали голову правління ОСББ і в штаті більше жодного працівника немає, йому самому доведеться внести запис про прийняття на роботу до своєї трудової книжки.  У разі якщо в штаті ОСББ є відповідальна особа, яку вповноважили вести трудові книжки, саме ця особа має внести запис до трудової книжки голови правління.

«Інтерактивна бухгалтерія» — єдиний інноваційний бухгалтерський сервіс, який ЩОДЕННО надає 100% необхідної, корисної та завжди актуальної інформації для аудиторів, бухгалтерів, фінансистів, юристів, власників бізнесу, керівників, кадровиків, викладачів та студентів облікових і фінансових дисциплін. Ми розміщуємо лише необхідну для професійної роботи інформацію.

Що таке цільове фінансування в ОСББ

Однією з основних особливостей бухгалтерського обліку в ОСББ, як і в більшості неприбуткових небюджетних організацій, є облік різних видів цільового фінансування. Більшість надходжень коштів до ОСББ, цільових і нецільових, обліковують як цільове фінансування з подальшим використанням їх на утримання житлового комплексу. До цільового фінансування наразі належать надходження:

• від членів ОСББ (співвласників будинку);
• із бюджету (у вигляді пільг окремим категоріям громадян, субсидій малозабезпеченим громадянам, подекуди дотацій та інших видів фінансування);
• від інших фізичних та юридичних осіб у вигляді добровільних пожертвувань;
•  від орендарів.

Фактично лише пасивні доходи ОСББ, до яких в основному належать відсотки банку, не відносяться до цільового фінансування.

Раніше надходження від орендарів обліковували як доходи від комерційної діяльності й сплачували з них податок на прибуток, але з 2015 року податок на прибуток із цих надходжень не сплачується, тому для правильного відображення доходів ОСББ в обліку й звітності орендну плату відображають як цільове фінансування.

Управління багатоквартирним будинком ― доволі нелегке завдання. Органами управління об’єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об’єднання. Саме загальні збори співвласників ОСББ повинні визначити умови, на яких виконуватимуть свої повноваження голова правління й інші члени правління, та умови їхньої оплати. Якщо голова правління ОСББ виконуватиме свої повноваження на платній основі з виплатою матеріального забезпечення, із ним можуть укласти трудовий договір (контракт). При цьому для голови правління ОСББ це може бути як основна робота, так і робота  за суміснцтвом.

? Коли потрібно подавати повідомлення про прийняття на роботу голови правління ОСББ: коли загальним рішенням зборів обрали голову правління чи після того, як вирішили оплачувати його роботу?

Як відомо, членів правління об’єднання (виконавчого органу ОСББ) обирають на загальних зборах співвласників ОСББ (абз. 3 ч. 9 ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоповерхового будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III, у редакції від 14.05.2015 р. № 417-VIII, далі — Закон про ОСББ).

Зауважимо: голову правління ОСББ не обирають на загальних зборах співвласників ОСББ. Проте до виключної компетенції загальних зборів належить визначення розміру матеріального й іншого заохочення голови та членів правління ОСББ (абз. 9 ч. 9 ст. 10 Закону про ОСББ).

Реальність у цьому питанні така, що нині це формально-юридично не заборонено, але фактично-юридично неможливо. Пояснімо такий казус, керуючись правовими документами.

Ключовими документами, котрі регулюють цю сферу відносин, є такі нормативи:

1. Правила з надання послуг із централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг із централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затверджені постановою КМУ від 21.07.2005 р. № 630 (далі ― Правила водопостачання).
2. Порядок відключення окремих житлових будинків від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води при відмові споживачів від централізованого теплопостачання, затверджений наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 22.11.2005 р. № 4 (далі ― Порядок відключення).