В більшості випадків це питання виникає, коли голова правління ОСББ діє на громадських засадах, тобто без оплати його праці. Саме тоді немає охочих виконувати повноваження голови правління ОСББ.

Тому необхідно з’ясувати такі питання:

• Чи потрібен голова правління ОСББ?
• Які повноваження виконує голова правління?

Надавши відповіді на ці запитання, варто шукати на решту з них.

Голова правління ОСББ є членом виконавчого органу об’єднання (правління), повноваження якого регулюються ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ), для керівництва поточною діяльністю ОСББ обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об’єднання, визначених статутом. Правління є виконавчим органом об’єднання та підзвітне загальним зборам.

До компетенції правління належать:

• підготовка кошторису, балансу об’єднання та річного звіту;
• здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно із законодавством;
• розпорядження коштами об’єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об’єднання кошторису;
• укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням;
• ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об’єднання;
• скликання й організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників;
• призначення письмового опитування співвласників й утворення відповідної комісії для його проведення.

Як бачимо, відповідно до положень Закону про ОСББ, необхідно утворити виконавчий орган у вигляді правління. Своєю чергою, у Законі про ОСББ не ідеться про голову правління або про його повноваження.

В описаному випадку діятимуть спеціальні норми законодавства про ОСББ, а також положення внутрішніх документів ОСББ (Статут, Протоколи тощо).

Повноваження голови правління визначаються в Статуті ОСББ, який зазвичай складають відповідно до Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Держкомунгоспу «Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя» від 27.08.2003 р. № 141 (далі — Типовий статут).

Згідно з п. 16 р. ІІІ Типового статуту, Правління зі свого складу обирає голову правління та його заступника. На виконання своїх повноважень голова правління:

• проводить засідання правління, якщо правління не доручило ведення засідання іншому членові правління;
• забезпечує виконання рішень загальних зборів і рішень правління;
• діє без доручення від імені об’єднання й укладає в межах своєї компетенції договори та вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління;
• розпоряджається коштами об’єднання згідно із затвердженим кошторисом і рішеннями правління, має право першого підпису фінансових документів об’єднання;
• наймає на роботу в об’єднання працівників і звільняє їх, застосовує до них заходи заохочення та накладає стягнення, видає обов’язкові для працівників об’єднання накази у сфері трудових правовідносин;
• за рішенням правління видає довіреності на представництво інтересів об’єднання іншим особам;
• відкриває та закриває рахунки об’єднання в банківських установах й інших фінансових установах, підписує банківські й інші фінансові документи;
• відповідно до рішень правління, провадить інші дії, спрямовані на досягнення мети й завдань об’єднання.

За відсутності голови правління його обов’язки виконує заступник.

Таким чином, якщо утворюється виконавчий орган, необхідно, щоб цей орган очолювався, тобто хтось повинен фактично здійснювати керівництво ОСББ. Така посада може мати іншу назву (залежно від того, як прописано Статут ОСББ). Як бачимо, обсяг повноважень доволі широкий та потребує часу й зусиль.

Якщо ж виникла ситуація, коли ніхто із членів правління категорично не бажає обіймати посаду керівника виконавчого органу, його функції повинен виконувати заступник, а тим часом можна розглянути такі варіанти:

1) Переглянути умови та визначити розмір матеріального заохочення голови правління відповідно до його повноважень, при цьому необхідно пам’ятати, що:

• рішення про визначення розміру матеріального й іншого заохочення голови та членів правління приймається Загальними зборами співвласників (ст. 10 Закону про ОСББ);
• з 01 січня 2017 року заробітна плата за виконану норму праці не може бути меншою за 3200 грн. Певна річ, голова ОСББ може працювати за сумісництвом або з неповним робочим днем — у цьому випадку його заробітна плата може бути меншою, якщо, звісно, є охочі виконувати повноваження голови правління на таких умовах.

2) Обрати на посаду голови правління особу, яка не є співвласником багатоповерхового будинку, тобто фактично укласти трудовий договір із найманою особою. Зважаючи на те що ст. 10 Закону про ОСББ не передбачає обмежень, щодо формування виконавчого органу ОСББ винятково із членів співвласників багатоповерхового будинку, на відміну від вимог, які ставляться до формування ревізійної комісії, необхідно пам’ятати, що:

• повноваження стосовно обрання членів правління об’єднання, із членів якого потім обирається голова правління, належить до повноважень Загальних зборів співвласників (ст. 10 Закону про ОСББ);

3) Скористатися можливістю наданою ст. 12 Закону про ОСББ, і передати всі або частково функції з управління багатоквартирним будинком, а саме:

3.1.         Укласти договір з управителем, якому за договором передати функції з управління багатоквартирним будинком (повністю або частково), при цьому необхідно пам’ятати, що:

• повноваження стосовно обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем належить до повноважень Загальних зборів співвласників (ст. 10 Закону про ОСББ)
• управління неподільним та загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом: належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників; накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів відповідно до законодавства; отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває в нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку (ст. 12 Закону про ОСББ та лист Вищого господарського суду «Про доповнення Інформаційного листа Вищого господарського суду України від 15.03.2011 № 01-06/249 «Про постанови Верховного Суду України, прийняті за результатами перегляду судових рішень господарських судів» від 23.01.2017 р. № 01-06/131/17 );
• якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об’єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики та політики у сфері житлово-комунального господарства (наказ Державного комітету з питань житлово-комунального господарства «Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя» від 27.08.2003 р. № 141). Спори щодо змісту конкретного договору вирішуються за згодою сторін або в судовому порядку (ст. 13 Закону про ОСББ).

3.2.  Вступити до асоціації ОСББ, якій передати всі або частково функції з управління багатоквартирним будинком. До того ж необхідно пам’ятати, що:

• повноваження стосовно прийняття рішення про передання функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації належить до повноважень Загальних зборів співвласників (ст. 10 Закону про ОСББ)

Тобто в будь-якому випадку спочатку необхідно провести Загальні збори співвласників й визначитися з подальшими діями, прийняти відповідне рішення, зафіксувавши його у відповідному Протоколі.

Олена Жмуйданович,
юрист м. Київ