Чимало співвласників багатоквартирних будинків під час обрання способу управління останніми віддають перевагу залученню управляючих компаній. Однак нерідко трапляється так, що якість послуг, котрі надаються управителем, не відповідає заявленій. Або послуги якісні, однак знайшлася компанія, готова співпрацювати на більш вигідних для співвласників умовах. Чи, скажімо, співвласники прийняли рішення про створення ОСББ, і в послугах управителя зникла потреба. Словом, варіантів чимало. Однак у всіх випадках постає єдине запитання: як розірвати договір з управителем?

Передусім варто пам’ятати: у загальному випадку договір з управителем укладається строком на рік. Водночас якщо за місяць до спливу зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається подовженим на наступний однорічний строк (ч. 6 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII, далі — Закон № 417).

Отож, якщо до спливу чергового року, протягом якого діє договір з управляючою компанією (або ФОП, що надає послуги з управління багатоквартирним будинком), лишилося небагато часу, радимо потурбуватися про завчасне (за місяць до спливу однорічного строку) попередження управителя про припинення договірних відносин, і трохи почекати.

На замітку!
Повідомляти управителя про розірвання договору необхідно в письмовому порядку. Ба більше: аби уникнути імовірних непорозумінь, радимо надіслати попередження про припинення договірних відносин листом з оголошеною цінністю з описом вкладення та з рекомендованим повідомленням про вручення.

Однак, як бути, якщо договір щойно укладено або ж співвласники забули про строк для своєчасного попередження управителя про припинення дії укладеної з ним угоди?

Аби надати відповідь на це запитання, звернімося до положень цивільного законодавства.

У загальному випадку згідно із ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) розірвання договору допускається лише за згодою сторін. Однак покладатися на те, що управитель добровільно погодиться на припинення договірних відносин ми б, з певних причин, не радили.

Водночас тією ж ч. 1 ст. 651 ЦКУ встановлено, що альтернативний (інший, аніж за згодою сторін) спосіб розірвати договір може бути передбачений договором або законом.

За своєю суттю, послуги з управління багатоквартирним будинком підпадають під визначення житлово-комунальних.

На замітку!

Житлово-комунальні послуги — результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил (ч. 1 ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV (далі — Закон № 1875)).

Та й у п. 4 Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 р. № 13, прямо прописано про належність послуг з управління до житлово-комунальних.

Отож, на послуги, що надаються управляючою компанією, поширює свою дію Закон № 1875.

Згідно ж із ч. 6 ст. 26 Закону № 1875, у разі зникнення потреби в отриманні послуги чи відмови споживача від користування послугою виконавця/виробника споживач має право розірвати договір у порядку, установленому законом.

Передусім, здавалося б, з наведеної норми висновується, ніби співвласники, які уклали договір з управителем, мають право ініціювати його розірвання без об’єктивних на те причин (по суті, достатньо формально проголосувати на загальних зборах за рішення про відмову від користування послуг з управління будинком).

Однак слід зважати на застереження: «у порядку, установленому законом». Оскільки Закон № 1875 відповіді на запитання — про який саме порядок ідеться? — не містить, повернімося до загальних положень ЦКУ.

Угода з управителем є договором про надання послуг, а ч. 1 ст. 907 ЦКУ встановлено, що порядок і наслідки розірвання таких договорів визначаються домовленістю сторін або законом.

А так як ми вже з’ясували, що Закон № 1875 спеціальних указівок щодо порядку розірвання договору за ініціативою споживачів житлово-комунальних послуг не має, співвласникам лишається орієнтуватися на положення договору з управителем.

Керуючись ч. 3 ст. 11 Закону № 417, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Нині чинним є Типовий договір про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (далі — Типовий договір), що викладений у постанові Уряду від 20.05.2009 р. № 484.
Так, пп. 8 п. 9 Типового договору передбачене право замовника ініціювати розірвання договору з управителем у випадках та на умовах, передбачених у ньому.
Щодо умов розірвання договору, то тут, імовірно, мається на увазі пп. 8 п. 8 Типового договору, згідно з яким замовник (тобто співвласники) у разі ініціювання розірвання договору має письмово повідомити управителя не пізніше ніж за місяць до запропонованої дати.
Якщо ж мовити про випадки, у яких угода з управителем може бути розірвана за бажанням співвласників, то тут саме час звернутися до п. 22 Типового договору. З останнього висновується, що договір з управляючою компанією за ініціативою замовника послуг може бути розірваний, зокрема, у разі:

• складення негативного акта оцінки технічного стану об’єкта за результатами контролю за якістю наданих управителем послуг;
• одержання негативних результатів опитування (анкетування) мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта, які в ньому не проживають, щодо якості наданих управителем послуг;
• одержання негативних результатів обстеження технічного стану об’єкта.

Тобто, як бачимо, усе зводиться до того, що співвласники можуть звернутися до управителя з повідомленням про розірвання договору лише в тому разі, якщо послуги, що надаватимуться за відповідним договором, будуть неналежної якості.

Водночас завважте: і обстеження технічного стану будинку, і опитування співвласників мають здійснюватися за участю спеціальної комісії, яка складається на одну третину з представників управителя (п. 1 Порядку обстеження технічного стану об’єкта, затвердженого постановою Кабміну від 20.05.2009 р. № 484). Тож не виключено, що, аби довести погану якість послуг з управління будинком, доведеться ще докласти зусиль.

Отож, хоча у ч. 6 ст. 26 Закону № 1875 і мовиться про можливість співвласників відмовитися від послуг з управління будинком в односторонньому порядку, однак у разі, якщо договір з управителем беззастережно відповідає Типовому договору, з реалізацією цього права на практиці можуть виникнути труднощі.
Звісно, маючи бажання розірвати договір з управителем, однозначно варто спробувати аргументувати відповідне право посиланням на щойно згадану норму. Проте, зважаючи на викладене вище, варто бути готовим отримати від представників управляючої компанії відмову.

Відтак, радимо ще на етапі укладення угоди з управителем розширювати прописаний Типовим договором перелік підстав для припинення договірних відносин, передбачаючи можливість співвласників відмовитися від послуг управителя в односторонньому порядку, без об’єктивних на те передумов (певна річ, із завчасним попередженням управителя).
Наостанок варто сказати про таке. У разі якщо послуги, котрі надаються управителем, геть низької якості, а розірвати договір управитель не погоджується (наприклад, через своїх представників чинить перешкоди під час проведення технічного огляду будинку з метою фіксування доказів його неналежного утримання), у співвласників лишається право на звернення до суду з вимогою розірвати договір на підставі істотного порушення його умов управителем (ч. 2 ст. 651 ЦКУ).

Однак перед цим варто заручитися доказами того, що управитель виконує обумовлені обов’язки неналежним чином, а також забезпечити документальне підтвердження відмови управителя від розірвання договірних відносин у добровільному порядку.

Вікторія Туманова,
юрист м. Київ