Вас обрали головою ОСББ? Вітаємо! Відтепер на вас покладається величезна відповідальність: тож вам доведеться стати юристом, економістом, психологом-переговірником й антикризовим менеджером в одній особі. Ви маєте навчитися відрізняти фазу від нуля та різьблену муфту — від гільзової, опанувати премудрості бухобліку й калькуляції, стати асом бюрократичної переписки й експертом щодо останніх змін у житловому законодавстві.
Окрім того, на вас чекає безліч завдань, вирішувати які доведеться в режимі 24/7. Скажімо, де взяти снігоприбиральний трактор, якщо сніг раптово випав наприкінці березня, як викликати сантехніка в ніч із суботи на неділю та що робити зі сміттєвозом, котрий зачепив автомобіль у дворі сьогодні о шостій ранку.
І все це ви робитимете за вельми скромну зарплату (якщо, звісно, ви не працюєте на громадських засадах), у будь-який момент ризикуючи наразитися на штраф або ж «познайомитися» із Кримінальним кодексом як особа, котра несе матеріальну відповідальність.
Професія, якої не вчать
За перелічених вище умов у голови ОСББ є 2 виходи. Можна плисти за течією, пустивши справи на самоплив (сніг розтане сам, суботній потоп у підвалі «зачекає» до понеділка тощо). А можна взятися за справу відповідально та зробити неможливе — стати фахівцем-самоучкою в професії, якої в Україні ніде не навчають.
Справді, у нашій державі не існує професії «управляючий будинком». Ба більше, дивно, що за роки існування ОСББ у нас з’явилися такі люди — вони навчилися методом проб і помилок, здатні на власному ентузіазмі вирішити майже будь-яку проблему «свого» будинку. Вони нелюдськими зусиллями вибивають для нього кредити на ремонт і участь у державних програмах. Вони заощаджують кожну копійку, самотужки контролюючи роботу всіх найманих робітників і компаній як удень, так і вночі. Можливо, ви знайомі з такими людьми? А може, ви — один із них? То в такому разі — низький вам уклін.
Однак робота не обов’язково повинна перетворюватися в цілодобовий подвиг. Існують і більш цивілізовані шляхи вирішення проблеми — наприклад, укладення контракту з професійною управляючою компанією. У цьому рішенні є безліч плюсів, але є й свої підводні камені. Розгляньмо їх наразі.
Як вибрати управляючу компанію
Головним критерієм вибору, певна річ, має бути співвідношення «ціна – якість». Якщо компанія бере за свої послуги втричі більше, аніж ваш колишній ЖЕК, а працює так само (або ще гірше) — шукайте іншу. Якщо компанія не надає страхових гарантій і не бажає нести відповідальності за можливий фізичний або матеріальний збиток унаслідок неякісно виконаних робіт — це теж привід забути про неї раз і назавжди. Немає сенсу платити гроші та при цьому продовжувати нести особисту відповідальність за результат послуг, якими завідує хтось інший. Також не варто звертатися до компанії, у чиєму досвіді та професіоналізмі ви не впевнені.
В Україні, на жаль, не так багато професіоналів у сфері обслуговування ОСББ: часом досвідчений голова ОСББ, який пройшов вогонь, воду та всі комунальні труби, знається на обслуговуванні багатоквартирних будинків краще, аніж «спеціаліст» із дипломом, якому без року не тиждень.
Іноді може здатися, що вигідніше взагалі не зв’язуватися з управляючими компаніями, а продовжувати, як і раніше, винаймати окремих виконавців для всіляких послуг: окремо — сміттєзбиральну компанію, окремо — слюсаря-сантехніка, окремо — електрика, окремо — прибиральників тощо. У разі якщо голова ОСББ готовий (і головне — має можливість) витрачати час, аби проводити добір найдешевих виконавців і водночас постійно контролювати якість їхньої роботи, маючи альтернативні варіанти на випадок форс-мажору (а практика житлового господарювання зазвичай із форс-мажорів і складається) — мешканці можуть отримати доволі якісне обслуговування за невеликі гроші. Але на практиці цей варіант вимагає вкрай сприятливого збігу обставин, а від голови ОСББ — іще й того самого повсякденного трудового подвигу (як правило, за неспівставну з навантаженням зарплату), на який здатен не кожен.
Ба більше, хай там як, управляючі компанії, особливо великі, володіють такими можливостями, яких не має навіть найвідданіший і найпрацездатніший голова ОСББ. Адже якщо вас обслуговує один-єдиний сантехнік, то в разі його хвороби знайти цьому працівникові термінову заміну буде важко (якщо взагалі можливо). А для компанії з великою кількістю персоналу це не є проблемою: сантехніки, електрики, зварювальники та прибиральники сміття — до ваших послуг завжди. Також ці компанії мають у своєму розпорядженні техніку, яку, власне, для ОСББ утримувати нерентабельно, а орендувати в разовому порядку задорого (скажімо, снігоприбиральні трактори). Це саме стосується й витратних матеріалів: компанії мають можливість купувати їх у великих обсягах і безпосередньо від виробників, що набагато дешевше.
Насправді залежність тут ось яка: чим більша компанія, тим дешевше обходиться їй утримання окремо взятого будинку, і, відповідно, тим нижче ціна на її послуги. Окрім того, велика компанія, яка давно присутня на ринку, зазвичай дорожить власною репутацією та страхує свою відповідальність перед замовником.
Так, наприклад, компанія «Імпел Гріффін», що належить до групи «Імпел», яка понад 20 років працює в Польщі, Литві й Україні, має сертифікат страхування професійної відповідальності на суму 20000000 грн. Це надає їй змогу нести страхову відповідальність за все, що відбувається в обслуговуваних нею будинках і за що зазвичай несе відповідальність ОСББ в особі його голови.
Згадаймо, нещасних випадків, пов’язаних зі станом будинку та прибудинкової території, трапляється більш ніж достатньо. Під час ожеледі люди падають на сходинках під’їзду й отримують травми. Висохле зсередини дерево зненацька «звалюється» та пробиває дах автомобіля, який знаходиться під ним. На дитячому майданчику раптово ламаються гойдалки, та в результаті калічиться дитина. Усе це — «утілений жах» голови ОСББ, бо відповідальність покладається саме на нього: не подбав про справність гойдалок, не догледів за зеленими насадженнями, не проконтролював роботу двірників…
Великі компанії, такі як «Імпел Гріффін», беручи на себе обов’язки з обслуговування будинку та прилеглих територій, відповідають за результат своєї роботи самі, у т.ч. і перед законом. Тому й підхід до справи відрізняється набагато більшою відповідальністю: більш ніж п’ятитисячний персонал українського відділення «Імпел» забезпечує будинок, який обслуговується, працівниками та фахівцями будь-якого профілю, аби виконувати роботу на європейському рівні якості. Технологічні процеси, котрі використовуються компанією, підтверджені міжнародними сертифікатами ISO 9001 та ISO 22000.
Зокрема це надає можливість «Імпел Гріффін» нести відповідальність за стан пожежної безпеки — «головний біль» майже кожного ОСББ, оскільки системи ПБ не працюють майже в жодному будинку, котрому понад 15 років. Така сама ситуація з безпекою та якістю інженерних мереж: більшість наших будинків перебувають у найжалюгіднішому стані, тож займатися ними повинні лише професіонали високого рівня.
Як зекономити разом з управляючою компанією
Як уже мовилося, чимала кількість персоналу, власна технічна база та прямі закупівлі матеріалів безпосередньо у виробників — усе це дозволяє таким компаніям, як «Імпел Гріффін», надавати ОСББ більший пакет послуг за меншу ціну. Але існує ще одна можливість заощадити за допомогою управляючої компанії. Мовиться про впровадження програм енергоефективності.
За даними Мінрегіону, 90% житлових будинків в Україні потребують термомодернізації. Водночас ціни на опалення ростуть, як на дріжджах. А тим часом грамотно здійснене утеплення будинків, заміна обладнання та мереж теплопостачання, модернізація освітлення під’їздів і сходових клітин допомагають знизити витрати на опалення до 50%, а на освітлення — у десятки разів. За потреби управляюча компанія може провести індивідуальний енергоаудит будинку із залученням енергосервісних компаній (ЕСКО): це сприятиме виявленню «слабких місць» будівлі, які слід модернізувати в першу чергу, аби уникнути зайвих витрат.
Кошти, на які проводиться модернізація, «Імпел Гріффін» або інвестує з власних ресурсів, або залучає додаткових інвесторів, або ж допомагає ОСББ вступити в одну з державних чи міжнародних програм з упровадження енергоефективності, тим самим надаючи юридичний і технічний супроводи. Своєю чергою, методики дозволяють провести модернізацію будинку без додаткових витрат для мешканців: ОСББ розраховується з компанією різницею в економії, продовжуючи сплачувати за стандартними тарифами певний відтинок часу.
Для того щоб ОСББ могло цілком контролювати виконання робіт і стежити за своїми платежами й витратами в режимі реального часу, компанія забезпечує електронний документообіг. Окрім того, «Імпел Гріффін» надає цілодобову диспетчеризацію: аварійні роботи проводяться в будь-яку годину доби, тому всіляка поломка в будинку усувається в найстисліші строки.
Таким чином, співпраця із професійною управляючою компанією допомагає уникнути ОСББ безлічі проблем — починаючи від повсякденного обслуговування будинку й закінчуючи модернізацією застарілого житлового фонду. Водночас контроль за діями компанії повністю знаходиться в руках мешканців. ОСББ, за бажання, може змінити обсяг послуг, що надаються обслуговуючою компанією, замовити додаткові роботи або ж, навпаки, відмовитися від співпраці із компанією.
Як і всі європейські сервісні компанії, «Імпел Гріффін» цінує власну репутацію та вважає, що управляючий нерухомістю — це партнер ОСББ і водночас професіонал, який завжди готовий надати кваліфіковану допомогу.
Віталій Опанасюк, генеральний директор сервісної компанії «Імпел Гріффін»:
«Із 1992 року українці отримали право приватизувати свої квартири, а з 2000-го — об’єднуватися в ОСББ й управляти власним майном. Але чому ж ми так і не стали грамотними й ефективними управителями своєї ж власності?
Я вважаю так.
По-перше — низький рівень довіри: один до одного, до сусіда, голови ОСББ і прийнятих ними рішень. Низький рівень довіри до законів і до тих, хто їх пише та приймає.
По-друге — низький рівень знання та розуміння вже прийнятих законів. Самим почитати — бракує часу та й навіщо, держава традиційно виконує свої функції умовно й декларативно.
По-третє — те, що дісталося задарма (просто приватизував — і стало моє) зазвичай не цінують. Звідси безвідповідальність і безкарність. Можна не платити за прибирання двору. Можна не прибирати двір. Можна навіть і не брати в штат двірника, а його зарплату просто привласнити…
Але це вже історія. Нині власник повинен зважити: «мати чи не мати». Маєш нерухомість, отже, ти зобов’язаний за нею стежити, виконувати загальнодержавні, муніципальні й локальні вимоги.
Управляючі компанії, такі як «Імпел Гріффін», мають змогу допомогти вам стати ефективним власником, зменшити свої витрати й уникнути зайвого клопоту, передавши турботи про утримання будинку управляючій компанії».
Сільвія Копаніаж, директор із розвитку іноземних регіонів групи «Імпел»:
«У межах групи «Імпел» у Польщі ми управляємо й адмініструємо ОСББ за допомогою трьох компаній: Integrum Management, ZUH і Elkom. Усього ми обслуговуємо близько 350 ОСББ, це біля 500 житлових будинків загальною площею, або 2 млн кв. м.
Серед послуг, які ми надаємо для ОСББ, — управління ОСББ й адміністрування (у т.ч. бухгалтерія й облік даних із заборгованості), страхування, охорона та моніторинг, консервація, прибирання й озеленення, прибирання снігу, обслуговування оренди для індивідуальних клієнтів у межах ОСББ».
