Головна » 2013 » Березень » 30 » Опыт финансирования процесса модернизации общего имущества объектов кондоминиума в других странах. РФ.
22:10
Опыт финансирования процесса модернизации общего имущества объектов кондоминиума в других странах. РФ.
Опыт финансирования процесса модернизации общего имущества объектов кондоминиума в других странах. Ч.4

На территории северного соседа Украины  - РФ проведение капитального ремонта многоквартирных домов, главным образом,  возложило на себя государство путем предоставления значительных объемов бюджетного субсидирования. На сегодняшний день уровень общей суммы бюджетных субсидий (бюджеты трех уровней) равны 95%.. Выходит, что собственникам жилья остается покрыть лишь оставшиеся 5 %.
После того, как на территории РФ был принят Федеральный закон №185-фз от 21.07.07 г.  «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», россияне на протяжении нескольких лет наблюдают процесс масштабного проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов.
Согласно Закону о Фонде, для того, чтобы создать безопасные и благоприятные условия проживания граждан, повысить качество реформирования ЖКХ, создать эффективные механизмы управления жилищным фондом, привлечь ресурсосберегающие технологии, был сформирован Фонд содействия реформированию ЖКХ.
Фонд выступает в роли некоммерческой организации, форма правления которой напоминает государственную корпорацию. Законом определен статус, цели, функции и полномочия Фонда, который финансово поддерживает субъекты Российской Федерации и муниципальные образования в области проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов, а также при переселении граждан из аварийного жилфонда.
Закон предусматривает деятельность Фонда до 1 января 2012прошлого года с последующей ликвидацией, поскольку до указанного периода будут  исчерпаны все финансовые использование в полном объемересурсы Фонда, выделенные на цели, определенные в документе.
К концу 2010 года правительство утвердило поправку в закон о Фонде, согласно которой был продлен срок его деятельности до конца 2013 года (исключительно в вопросах финансирования переселения граждан из объектов аварийного жилфонда).
Деятельность Фонда:
финансовая поддержка субъектов РФ согласно заявлений, которые не противоречат закону;
методическая поддержка подготовительного процесса субъектами РФ заявок и необходимых документов;
мониторинг региональных адресных программ по капитальным ремонтам многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также соответствие условиям предоставления финансирования за счет средств Фонда.
Объемы имущества Фонда равны имущественному взносу РФ в размере 240 млрд. Рублей, а также доходной части от размещения временно свободных средств (процедурой размещения средств занимается Правительство РФ). Около 60 % средств (144 млрд. руб.) предусмотрены на капитальные ремонты многоквартирных домов, а 40 %  (96 млрд. руб.)  – на переселение населения из аварийных домов.
Работа Фонда обеспечивается благодаря размещению временно свободных средств Фонда., размер которых определяется каждый год членами наблюдательного совета Фонда.
Деятельность Фонда координируется Министерством регионального развития РФ.
Выделение средств:
Опираясь на Закон о Фонде для каждого субъекта РФ вначале был рассчитан определенный лимит – объем средств, который можно было выделить из резервов Фонда согласно заявкам субъекта РФ, который выполнил все требования закона относительно данного вопроса. Это позволило избежать конкуренции регионов в вопросах получения средств Фонда.
Условия:
Регионы и муниципалитеты должны соответствовать определенным показателям, которые характеризуют темпы и результаты реформы в секторе ЖКХ на территории данного региона (муниципалитета).
Требуется региональная адресная программа относительно капитальных ремонтов многоквартирных домов и финансирование бюджетов субъектов РФ и (или) финансирования бюджетов муниципальных образований для добавочного выделения средств программы капремонта.
После вступления в силу Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который требует от органов госвласти субъектов РФ до 1 августа 2010 года принять проект региональной программы в секторе энергосбережения, в перечень условий предоставления финансирования со стороны Фонда было включено условие о наличии в регионе такой программы. Закон о Фонде был дополнен изменениями, о проведении капитального ремонта согласно требований энергетической эффективности, предъявляемых к многоквартирным домам, вводимым в эксплуатацию после проведения капитального ремонта.
С Фонда сняли обязательства по отбору проектов капитального ремонта многоквартирных домов, а также самих многоквартирных домов, ремонт которых предполагает предоставление бюджетной субсидии. Отбором многоквартирных домов для включения в программу капитального ремонта занимаются представители муниципальной и региональной власти, а окончательное одобрение видов работ по капитальному ремонту и их стоимости принимают собственники помещений в многоквартирном доме согласно утвержденному Законом о Фонде перечнем видов работ.
Фонд предоставил рекомендательные рамки для оценки и отбора на уровне муниципального образования заявок на внесения многоквартирного дома в муниципальную (региональную) адресную программу по проведению капитального ремонта, в том числе:
технические нормы: «возраст» эксплуатации дома, техническое состояние объектов общего имущества, объемы капитального ремонта, качественное улучшение технических характеристик многоквартирного дома в результате планируемых ремонтов (приоритет – повышение энергоэффективности);
организационные нормы: уровень самоорганизации собственников помещений в вопросах управления многоквартирным домом (приоритет - товарищества собственников жилья, учитывая продолжительности их работы до подачи обращения на участие в программе); поддержка собственниками решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и его долевом финансировании;
финансовые критерии: доля софинансирования капитального ремонта собственниками помещений; финансовая дисциплина собственников помещений в многоквартирном доме.
Фонд настаивает на особом внимании муниципальных образований при определении участников муниципальной программы (получателей бюджетной субсидий) к соответствию требованиям законодательной базы (протоколы общих собраний собственников помещений о выборе способа управления и о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах и т.п.), уровень качества заявленных проектов ремонтных работ( перечень, стоимость, эффективность).
Процесс финансирования проектов капремонта
Согласно Закону, предоставление субъекту РФ финансирования на проведение региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов, включая программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда) возможно, если:
существует долевое финансирования программ субъекта РФ на средства регионального и/или местных бюджетов от 20% до 50% от общего объема средств Фонда и бюджетов в зависимости от бюджетной обеспеченности субъекта РФ;
существует долевое финансирование программы по капитальному ремонту за счет средств собственников жилья – не менее 5% от предоставляемых бюджетных средств (формируемых за счет средств Фонда, региона и(или) муниципалитета).
Получателем средств Фонда является субъект РФ или по их решению – муниципалитет – участники региональной программы. Средства Фонда и средства регионального бюджета распределяются между муниципалитетами-участниками программы и перечисляются в местные бюджеты.
Муниципалитетом распределяется финансирование на капитальный ремонт (формируется на средства Фонда, регионального бюджета и собственного бюджета) между многоквартирными домами, которые стали участниками муниципальной и региональной программ. Бюджетные субсидии получают товарищества собственников жилья или управляющие организации (заказчики работ по капитальному ремонту), на счета которых переводят бюджетное финансирование. В их обязанности входит самостоятельное заключение договоров с подрядными организациями для осуществления капитального ремонта многоквартирного дома, порядок которых определяется на усмотрение субъекта РФ.
Оплата работ при капитальном ремонте многоквартирного дома на бюджетные средства осуществляется на базе актов приемки работ, которые согласованы с органом местного самоуправления и подписаны уполномоченными лицами, которые действуют от имени товарищества собственников жилья или органа, избранного собственниками помещений в многоквартирном доме (управляющая организация) при обязательном условии не превышения авансом суммы, равной 30 % от выделенного бюджетного финансирования.
Фонд контролирует порядок осуществления региональных программ, чтобы избежать нецелевого использования средств. Также на Фонд возложены обязанности по мониторингу процесса выполнения регионами и муниципалитетами условий, которые утверждены согласно закону при условии предоставления финансовой поддержки Фонда. Сотрудники Фонда собирают и анализиру отчеты от высших должностных лиц субъектов РФ. Т.е. отчеты получают от муниципалитетов на имя субъектов РФ, а ТСЖ и управляющие организации – на имя муниципалитета.
Виды работ по капитальному ремонту, которые предполагают субсидию
Субсидирование в рамках региональных и муниципальных программ капремонта, которые  финансируются за счет средств Фонда содействия реформирования ЖКХ, возможны лишь согласно установленному Законом о Фонде перечню работ по капремонту, который на ранних этапах состоял из :
1. ремонта внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, включая установку приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловая энергия, горячая и холодная вода, электроэнергия и гаа);
2. ремонта или замены лифтового оборудования, которое завершило свой эксплуатационный срок (ремонта лифтовых шахт);
3. ремонта крыш;
4. модернизации подвалов, которые относятся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5. утепления и ремонта фасадов.
К началу 2011 года перечень работ по капитальному ремонту в РФ был изменен. Отдельным пунктом выделили установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловая энергия, горячая и холодная вода, электрическая энергия, газ), которую признали обязательным видом работ при проведении капремонта многоквартирного дома. Список, также, пополнился новым видом работ - ремонтом фундаментов многоквартирных домов.
Законом не установлено, как обязательное условияе, использования финансирования Фонда на увеличение уровня энергоэффективности многоквартирных домов после капитального ремонта. Государство обязало устанавливать коллективные (общедомовые) приборы учета потребления ресурсов и узлов управления в конце осени 2010 года, когда большинство регионов практически использовали свои лимиты финансирования на капитальный ремонт многоквартирных домов. Т. о. увеличение  энергоэффективности многоквартирных домов в посредством Фонда стало хорошей идеей, которая не стала нашло широкое применение.
Проанализировав ситуацию, правительство определило, что  муниципалитеты предпочитают  выборочные неотложные ремонты, нежели дорогостоящий процесс модернизации домов.
Если сравнивать с практикой, применяемой в Европе, бюджетная субсидия, которая предоставляется согласно Закону о Фонде собственникам многоквартирных домов РФ достаточно велика(95 % от стоимости проводимых работ). Это привело к тому, что Закон о Фонде препятствовал развитию системы кредитования и дал собственникам помещений надежду на беспрецедентно большую безвозмездное бюджетное финансирование. Это привело к тому, что бюджетная субсидия в меньшем размере в рамках других целевых государственных, региональных или муниципальных программ вызывает в настоящее время негативное отношение собственников жилья.
Поскольку период действия Фонда вскоре будет завершен, власти РФ активно обсуждают механизмы дальнейшей бюджетной помощи, направленной на капитальные ремонты и модернизацию российского жилфонда, в том числе, опирающиеся на кредитование.
Сейчас некоторые банки РФ (средние, поэтому испытывающие потребность в новых клиентах) стали интересоваться товариществами собственников жилья, рассматривая их в качестве  потенциальных заемщиков в целях капитального ремонта/модернизации многоквартирных домов и пытаются разработать целевые программы кредитования товариществ (например, Банк Жилищного Финансирования).
На сегодняшний день у банка один клиент из товариществ (Москва), остальных отпугивает высокий уровень процентных ставок, связанных как с высокими ставками Центробанка и с высокими рисками работы для кредиторов с объединениями собственников жилья в их текущей правовой конструкции.
На сегодняшний день, когда подходит срок завершения работы Фонда, стабильный механизм финансирования капитального ремонта/модернизации многоквартирных домов в РФ не найден.
Переглядів: 476 | Додав: isemko | Рейтинг: 0.0/0
Додавати коментарі можуть тільки зареєстровані користувачі.
[ Реєстрація | Вхід ]
ВВЕРХ