Головна » 2013 » Березень » 30 » Опыт финансирования процесса модернизации общего имущества объектов кондоминиума в других странах. Эстония.
22:08
Опыт финансирования процесса модернизации общего имущества объектов кондоминиума в других странах. Эстония.
Опыт финансирования процесса модернизации общего имущества объектов кондоминиума в других странах. Ч.2

Эстония уже не первый год практикует выдачу кредитного финансирования для квартирных и жилищных (кооперативов) товариществ, а также объединений владельцев квартир без создания юрлица. Средства выдаются для проведения капитальных ремонтов и реконструкции жилого многоквартирного сектора.
Процесс привыкания эстонцев к программе оказался продолжительным и нелегким. Законом позволялось, чтобы владелец квартиры привлекал заемное финансирование для нужд капитального ремонта в разгар 90-х. Фактически же, процедура сталкивалась со множеством трудностей и противоречий, поскольку законом предусмотрен обязательный залог квартир всеми собственниками в доме, что являлось обязательным условием для обеспечения кредита. Позже, норма была изменена и после 2002 года банки заключали договора о сотрудничестве с собственниками жилья под поручительства собственников квартир, однако данная процедура не прижилась, поскольку сбор поручительств от каждого собственника оказался практически невозможен.
До 2008 года эстонское правительство опиралось на Программу развития жилищного сектора (Housing Development Plan), которая помогала модернизировать жилищный фонд, сделать жилье доступнее, чтобы молодежь смогла позволить себе переселиться в собственные квартиры. Для того, чтобы Программа смогла существовать, пришлось заняться следующими пунктами:
1. Предоставить субсидирование для капитальных ремонтов и модернизации объектов, в которых расположены многоквартирные дома, на то, чтобы нарастить городской жилищный фонд, который сдается в аренду.
2. Государство выступило гарантом помощи в выплатах ипотечных кредитов для молодых семей, а также по кредитам для таких объединений, как квартирные товарищества.
Для того, чтобы заинтересовать частный бизнес и способствовать его участию во время проведения капитальных ремонтов и модернизации многоквартирного дома, Программа развития жилищного сектора на 2003-2008 г.г., предполагает следующие шаги:
пособия (компенсации) на техэкспертизу и энергоаудит;
пособия (компенсации) на капремонт и модернизацию;
пособия (компенсации) на обучение.
Пособия осуществляются благодаря целевому выделению средств госбюджета. Функции оператора указанного финансирования были переданы специализированному агентству «KredEx», сформированному в процессе слияния трех внебюджетных гарантийных фондов (жилищный (ипотечный) фонд, фонд поддержки малого предпринимательства и фонд поддержки экспорта).
С 2001 по 2006 годы эстонские банки предоставили свыше 2 тысяч кредитов товариществам (государство помогло 1\4 от общего числа квартирных товариществ в стране).
Минусом данной Программы развития жилищного сектора стал недостаток финансирования на весь объем целевых групп и задач жилполитики.
С 2007 года правительство приняло новую максимально эффективную Программу развития жилищного сектора, которая рассчитана до 2013 года.  Предполагалось, что отныне к процессу подключатся министерства, местные органы власти, собственники и арендаторы жилья, чтобы найти решение по всем главным проблемным секторам жилищной сферы. Эстонские власти ставили следующие задачи:
доступность жилья для всех эстонцев;
модернизация жилфонда в целом;
повышение уровня жизненной среды на территории Эстонии.
Задачи жилищной политики по предоставлению гражданам возможностей строительства или модернизации жилья возложены на агентство «KredEx», которое:
выступает гарантом (поручителем) по жилкредитам;
выступает гарантом (поручителем) в кредитовании для многоквартирных домов;
предоставляет реновационный кредит для многоквартирных домов посредством банков-партнеров;
является руководителем пособий в жилсекторе и до 2010 года координатором деятельности Эстонии в области энергосбережения.
Также, «KredEx» реализовывает задачи в остальных секторах экономического сектора, выступая:
гарантом по предпринимательским кредитам;
кредитором на капитальные вложения;
представителем экспортных гарантий.

Гарантия по кредитам для многоквартирных домов
«KredEx» является гарантом (поручителем) по кредитам перед квартирными товариществами, жилищными товариществами (кооперативами), а также сообществами владельцев квартир, которые не являются юридическим лицом. При взаимодействии с последними, ходатайство подается сообществом, однако в роли заемщика выступает определенный членами сообщества управляющий или управляющая компания, которая соответствует поставленным задачам. Кредитные средства должны распределяться на проведение капитальных ремонтов или модернизации здания многоквартирного дома. Ходатайство о поручительстве следует направить на имя банка, приложив к ходатайству о кредите. Банк связывается с «KredEx» за предоставлением поручительства. Не запрещено клиенту подавать ходатайство о поручительстве одновременно в банк и «KredEx», что значительно сократит сроки процедуры. Объемы поручительства не превышают 75% от кредитной суммы и сокращаются пропорционально сроку кредита. Стоимость поручительства равна 1,2 % -1,7 % от остаточной суммы за 12 месяцев, а для оформляемого банком поручительства - 1,4 % ежегодно. Необходимость в гарантии существует при получении кредита сообществом владельцев квартир (без создания юрлица), или, если товарищество оформляет второй кредит, не рассчитавшись по первому обязательству.

Если заемщик не возвращает кредитные средства в указанные сроки, «KredEх» берет на себя оплату задолженности одного основного должника на протяжении года. Важно: выплаты не превышают 75% от остатка кредита на момент подачи такого заявления. На эти суммы начисляют маржу, равную 50% от маржи по кредиту. Товарищество/банк/управляющий заинтересованы в погашении должником образовавшегося долга ( в случае отказа выплачивать деньги,  есть практика реализации квартир должника). После, вырученные средства возвращают «KredEх» в качестве оплаты счетов, потраченных на возврат долгов заемщика.

Реновационный кредит для многоквартирных домов посредством банков - партнеров
Ввиду наступления первой волны мирового кризиса, государство старалось не брать на себя обязательства по финансированию (особенно долгосрочные кредиты), что вызвало рост цен на межбанковский кредит.
Для активизации кредитной деятельности, «KredEx» в 2009 году приступил к предложению для банков недорогого кредитного ресурса, предназначенного для открытия кредитных линий  для предприятий посредством банков.
На помощь «KredEx» пришли структурные фонды ЕС и Банк Развития Европейского Совета, поэтому, воспользовавшись кредитом, компания предоставила банкам - партнерам возможность выдавать на построенные до 1993 года жилые дома привлекательные кредиты при наличии фиксированной процентной ставки в размере 4,1 % - 4,8 %, учитывая более продолжительный срок возврата (до 20 лет) без права на рефинансирование. Целью стало достижение повышения уровня энергосбережения за счет реконструкционных работ.
Реновационный кредит поддерживает   активизацию процесса реконструкций жилых домов, повышения энергосбережения в жилых домах, площадь которых до 2000 кв. м (до 20%),  а также в жилых домах, площадь которых превышает 2000 кв. м (на 30%).
Самый крупный кредит равен 127 EUR/кв. м (определяющее значение — местоположение многоквартирного дома). Кредит обеспечивался залогом материальных требований на имя членов квартирного товарищества . Если необходимо, в роли поручителя выступал «KredEx».
Оформлению реновационного кредита предшествовал энергоаудит (организацией, обладающей регистрацией энергоаудитора в Регистре коммерческой деятельности), который учитывает приоритетные работы по реновации. Кредитные средства выделялись исключительно на отображенные в отчёте по энергоаудиту работы.
Льготы по данному кредиту на период 2008-2013 г.г. получены благодаря средствам  Европейского Фонда Регионального Развития в размере 17 000 498,51 eвpo.
Переглядів: 512 | Додав: isemko | Рейтинг: 0.0/0
Додавати коментарі можуть тільки зареєстровані користувачі.
[ Реєстрація | Вхід ]
ВВЕРХ